La location meublée de courte durée est à un tournant. Avec la loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024, les règles se durcissent pour rééquilibrer l’accès au logement tout en cadrant mieux Airbnb et consorts.
Dans cet article, nous passons en revue ce qui change réellement au 1er janvier 2025, les obligations à ne pas rater (DPE, fiscalité, enregistrement), et l’impact pour les propriétaires comme pour les communes. L’idée n’est pas d’effrayer, mais d’aider à s’adapter sereinement.
Pouvoirs locaux et quotas : qui décide et comment
Maires renforcés : nouveaux outils
La grande nouveauté, c’est l’arsenal donné aux maires. Les communes peuvent instaurer des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage, afin de doser le nombre de meublés de tourisme par quartier. Elles peuvent aussi délimiter des zones où la construction est réservée aux résidences principales.
Concrètement, le robinet de la location courte durée ne sera plus ouvert partout de la même façon.
Résidences principales : 90 jours maximum possibles
À partir du 1er janvier 2025, les communes auront la possibilité de limiter la location des résidences principales à 90 jours par an. Pour le meilleur ou pour le pire ? Le résultat dépendra de la tension locale et de la manière dont la règle sera appliquée quartier par quartier.
PLU et changement d’usage : la règle du jeu
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) devient la boussole de la régulation. C’est lui qui fixe les équilibres entre habitat et hébergement touristique, et qui guidera l’instruction des autorisations de changement d’usage.
Notre conseil : vérifiez systématiquement la compatibilité de votre projet avec le PLU et les délibérations municipales récentes. Une simple lecture en mairie peut vous éviter de coûteux allers-retours.
Obligations énergétiques : le DPE devient incontournable
DPE pour tous, avec des seuils progressifs
La loi généralise le diagnostic de performance énergétique (DPE) à tous les meublés de tourisme. En métropole, un minimum DPE F sera exigé dès 2025, puis E à partir de 2028. Ce palier progressif pousse à planifier les travaux dès maintenant, notamment sur l’isolation, la ventilation et les systèmes de chauffage.
Comment s’y préparer — plan d’action
- Faire réaliser un DPE dès que possible pour connaître la classe actuelle.
- Demander 2–3 devis pour les travaux prioritaires.
- Prioriser les gains rapides : étanchéité des menuiseries, régulation du chauffage.
- Échelonner les chantiers pour viser la classe E en 2028 sans tout financer d’un coup.
Affichage et rôle des plateformes
Attendez-vous à voir le DPE devenir un élément visible des annonces. Les plateformes mettront la conformité en avant, ne serait-ce que pour rassurer les voyageurs et se protéger en cas de contrôle. ➡️ En pratique, gardez votre DPE et vos justificatifs de travaux à portée de main pour répondre aux demandes des mairies comme des plateformes.
Fiscalité 2025 : abattements et comparaison
Classés vs non classés : les chiffres
Au 1er janvier 2025, les règles d’abattement évoluent :
- Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement de 50 % avec un plafond de 77 700 € de recettes.
- Les meublés non classés tombent à un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes.
Exemples chiffrés
| Situation | Recettes annuelles | Abattement | Assiette imposable |
|---|---|---|---|
| Non classé | 30 000 € | 30 % | 21 000 € |
| Classé | 60 000 € | 50 % | 30 000 € |
Le différentiel s’additionne aux cotisations sociales et taxes locales et peut bousculer le cash-flow. Selon votre marché, le classement peut s’amortir rapidement.
Anticiper avant la haute saison
Pour éviter les surprises, simulez votre imposition 2025 dès maintenant, avec et sans classement. Discutez également avec votre expert-comptable de l’opportunité de changer de régime fiscal si vos recettes dépassent les plafonds. Un arbitrage tôt dans l’année vaut mieux qu’un rattrapage en octobre.
Sanctions, contrôles et enregistrement
Amendes et risques
Les contrôles se durcissent et les sanctions suivent :
- Défaut d’enregistrement : amende administrative pouvant aller jusqu’à 10 000 €.
- Fausse déclaration ou usage d’un faux numéro d’enregistrement : jusqu’à 20 000 €.
En clair, l’improvisation devient trop risquée.
Procédures : suivre la règle locale
Chaque commune peut exiger un numéro d’enregistrement et fixer une procédure spécifique. Vérifiez le portail de votre ville et respectez les étapes : déclaration, éventuelle autorisation de changement d’usage, puis affichage du numéro sur l’annonce. Les plateformes automatisent souvent ces champs, mais la responsabilité finale reste la vôtre.
Documents à conserver et bonne pratique
Conservez les preuves de conformité :
- certificat d’enregistrement
- DPE
- attestations de classement
- autorisations
En cas de contrôle, la réactivité compte autant que la régularité. ✅ Astuce : gardez un dossier numérique à jour, partagé avec votre gestionnaire ou votre conciergerie.
Impacts concrets et stratégies d’adaptation
Petits propriétaires : arbitrages à prévoir
Les petites surfaces, fréquentes en centre-ville, risquent de souffrir le plus des exigences DPE et du plafond à 90 jours si la commune l’applique. Beaucoup feront leurs comptes : maintien en courte durée avec travaux, bascule en location longue durée, ou vente. Chiffrez trois scénarios (court terme, long terme, vente) pour objectiver la décision.
Plateformes et centres-villes : vers un rééquilibrage
On peut s’attendre à une baisse des annonces dans les zones les plus tendues et à une réallocation vers des quartiers moins régulés. Effet probable : légère détente sur l’accès au logement permanent là où les quotas seront stricts, mais possible hausse des loyers longue durée ailleurs si l’offre se réduit. Le tourisme local pourrait se recentrer vers des zones périphériques, avec un impact à surveiller sur les commerces de proximité.
Comparer les communes avant d’investir
Toutes les municipalités n’appliqueront pas les mêmes règles. Certaines iront vers des quotas stricts et des zones réservées aux résidences principales ; d’autres resteront plus libérales pour soutenir l’activité touristique.
Avant d’acheter, de rénover ou de classer un bien, cartographiez les règles locales : PLU, quotas en vigueur, limitation à 90 jours, et délais d’instruction. C’est la différence entre un projet fluide et un parcours du combattant.
La loi Le Meur ne signe pas la fin des meublés de tourisme, mais la période du « sans friction » est terminée. Les communes reprennent la main, l’énergie devient un critère de base, et la fiscalité oriente les choix vers les meublés classés.
La meilleure approche : anticiper, documenter et arbitrer avec lucidité. Et vous, comment votre commune applique-t-elle ces nouvelles règles, et quel cap avez-vous choisi pour 2025 et au-delà ?
