La question revient partout: faut-il acheter maintenant ou attendre 2026 sur le marché immobilier français ? Entre taux d’intérêt stabilisés en 2025, décisions de la BCE et prix qui bougent selon les régions, le choix n’est pas trivial.
Dans cet article nous analysons les scénarios, chiffres à l’appui, et proposons des conseils concrets pour avancer en confiance. L’idée n’est pas de “prédire” le marché, mais de vous aider à décider avec méthode, selon votre profil et vos objectifs.
État du marché en 2025 — les points essentiels
Taux d’intérêt — stabilisation fragile
Après plusieurs hausses, les taux d’intérêt se sont globalement stabilisés en 2025. C’est une bonne nouvelle pour la capacité d’emprunt, même si le niveau reste plus élevé qu’il y a quelques années. Les banques prêtent, avec des conditions plus lisibles qu’en 2023–2024.
Cependant, cette accalmie reste fragile: une remontée en 2026 n’est pas exclue selon l’évolution macroéconomique.
Prix immobiliers — replis localisés
Les prix de l’immobilier ont légèrement reculé dans certaines régions en 2025, surtout là où le marché avait le plus chauffé. Ailleurs, ils stagnent, et l’hétérogénéité est forte selon les villes et les segments. Si la demande repart ou si l’économie se redresse, un retournement à la hausse est possible.
L’enjeu pour les acheteurs est de ne pas raisonner “France entière” mais bien au niveau du micro-marché.
Le rôle de la Banque centrale européenne et de l’inflation
La Banque centrale européenne reste la boussole des taux. Son orientation dépend de l’inflation, qui continue d’être le paramètre clé. Si l’inflation se tasse durablement, la pression sur les taux se réduit.
À l’inverse, une inflation plus tenace pourrait pousser à resserrer de nouveau, ce qui pèserait sur le coût du crédit en 2026.
Acheter maintenant ? Avantages et risques
Ce que vous gagnez en agissant tôt
- Profiter de taux stabilisés et de vendeurs souvent plus ouverts à la négociation.
- Conditions de crédit plus lisibles et, dans certaines zones, prix corrigés qui créent des opportunités.
- Sécuriser votre projet plutôt que rester exposé à une possible hausse des taux l’an prochain.
Les pièges à éviter
- Se précipiter sur un bien moyen pour “verrouiller” un taux : un achat mal situé ou trop cher reste une mauvaise opération, même avec un bon financement.
- Sous-estimer les coûts annexes (travaux, copropriété, fiscalité).
- Ne pas garder une marge de sécurité sur le budget pour absorber un choc de vie.
Pour quels profils c’est pertinent
- Primo-accédants stables professionnellement, prêts à rester 7–10 ans : souvent rationnel.
- Ménages qui financent sur 20–25 ans : ils profitent davantage de la stabilisation des taux.
- Investisseurs avec un rendement locatif solide (cash-flow proche de l’équilibre) peuvent saisir des fenêtres de négociation.
Attendre 2026 ? Les espoirs et les limites
Ce que vous espérez en patientant
- Bénéficier de prix plus bas si la correction se prolonge.
- Renforcer l’apport et soigner votre dossier pour obtenir de meilleures conditions.
- Suivre les signaux de la BCE et viser un meilleur rapport qualité-prix si un retournement local se confirme.
Les risques d’un report
- Une remontée des taux en 2026 qui efface le gain d’une baisse de prix.
- Si la demande repart, les marges de négociation se réduisent et vous courez après le marché.
- Rester locataire un an de plus a un coût d’opportunité : l’épargne accumulée n’est pas toujours supérieure à l’amortissement que vous auriez commencé à faire.
Profils pour qui patienter peut payer
- Acheteurs sur des durées plus courtes (12–15 ans) : sensibles au prix plus qu’au taux.
- Personnes mobiles ou en transition professionnelle : mieux vaut clarifier la situation avant d’acheter.
- Marchés locaux avec stocks élevés et délais de vente allongés : la patience renforce le pouvoir de négociation.
Scénarios chiffrés — acheter en 2025 vs 2026
Primo-accédant — 300 000 €, 25 ans
Hypothèses simplifiées. 2025: taux 3,8 %, mensualité ≈ 1 551 €, coût total des intérêts ≈ 165 300 €. 2026: taux 4,2 %, deux cas : prix -2 % (294 000 €) → mensualité ≈ 1 585 €, intérêts ≈ 181 500 €.
Prix +2 % (306 000 €) → mensualité ≈ 1 649 €, intérêts ≈ 188 700 €. Même avec une petite baisse de prix, la hausse de taux pèse plus sur 25 ans.
Investisseur locatif — 200 000 €, 20 ans
2025 à 3,8 %: mensualité ≈ 1 191 €, intérêts ≈ 85 840 €. 2026 à 4,2 %: mensualité ≈ 1 232 €, intérêts ≈ 95 680 €. Ici, 41 € de différence mensuelle impactent le cash-flow, surtout si le loyer couvre “juste” la mensualité.
Une baisse de prix de 3 % en 2026 (194 000 €) ramènerait la mensualité autour de 1 195 €: presque neutre, mais vous avez perdu un an de loyers.
Ménage proche de la retraite — 350 000 €, 15 ans
2025 à 3,8 %: mensualité ≈ 2 554 €, intérêts ≈ 109 720 €. 2026 à 4,2 %: mensualité ≈ 2 623 €, intérêts ≈ 122 140 €. Sur 15 ans, une baisse de prix de 3 % en 2026 compenserait quasiment la hausse de taux, rendant l’arbitrage plus fin.
Pour ce profil, la qualité d’emplacement et la liquidité du bien priment.
Conseils pratiques pour trancher
Diagnostiquer votre capacité d’emprunt
Calculez votre budget cible avec plusieurs hypothèses de taux (stabilité, +0,4 pt, +0,8 pt). Simulez la mensualité acceptable en intégrant les charges récurrentes, une épargne de précaution et un scénario “stressé”. Un courtier peut vous obtenir un accord de principe et négocier l’assurance emprunteur, souvent décisive.
✅ Plus votre dossier est carré, plus vous maîtrisez le timing.
Verrouiller des conditions favorables
- Si vous trouvez le bon bien, demandez une durée adaptée, pas systématiquement la plus longue.
- Négociez le prix en vous appuyant sur les ventes comparables et l’état du bien.
- Sécurisez un taux via une offre de prêt valable quelques semaines et gardez une clause suspensive solide pour vous protéger.
Choisir le bon timing local
Regardez les indicateurs de votre micro-marché: nombre d’annonces similaires, délais de vente, niveaux de négociation observés. Si l’offre est abondante, vous avez la main; si la demande repart, mieux vaut agir plus vite. Parlez aux agences de quartier et comparez les signatures récentes plutôt que les prix affichés.
C’est là que se joue la réalité des prix.
Il n’y a pas de réponse universelle, mais une grille de lecture claire se dégage. Sur des durées longues et pour les primo-accédants, acheter en 2025 a souvent du sens, car une remontée de taux en 2026 pourrait coûter plus cher qu’une petite baisse de prix. Sur des durées plus courtes ou des marchés où les stocks s’accumulent, patienter peut payer, à condition de se tenir prêt à saisir une vraie décote.
En pratique, avancez en deux temps: cadrer le financement dès maintenant, puis décider au cas par cas selon le bien et le marché local. Et vous, votre priorité est-elle de sécuriser une mensualité stable dès 2025 ou de chasser une décote potentielle en 2026 ? Dites-nous où vous en êtes et ce que vous visez: on affine ensemble le plan 👇
